Это история про моего бывшего руководителя В., которая, впоследствии, стала моей клиенткой. Ранее, она не инвестировала в коммерческую недвижимость, но был профессиональный опыт аренды жилой недвижимости и имела представление о том, что коммерческие помещения прибыльнее. Когда В. обратилась ко мне, чтобы я помог ей купить такое торговое помещение, я понял, что ей очень мешают несколько страхов:
➡️«Я куплю помещение с арендатором, а тот съедет и мы не сможем сдать за те же деньги»
➡️«Если купить помещение без арендатора, то мы не сможем быстро сдать его по той ставке, которую спрогнозировали и будет накапливаться упущенная выгода»
После детального анализа, В. поняла, что существуют всего два основных формата помещений:
?Готовый арендный бизнес
Помещение с уже работающим арендатором.
Сильная сторона формата в том, что покупатель начинает получать деньги сразу же, как становится собственником.
Слабая сторона формата – низкая доходность. Такие помещения продаются значительно дороже, чем помещения без арендатора.
?Помещение с потенциалом
Помещение без арендатора и, чаще всего, без отделки или требующее косметического ремонта.
Сильная сторона – стоимость такого объекта будет ниже, чем у готового арендного бизнеса.
Слабая сторона же в том, что этот вариант требует больших денежных и временных затрат ремонт. Также, следует понимать, что после того, как вы отремонтируете и подготовите помещение для сдачи, у вас не будет гарантий, что его быстро снимут.
Заручившись моей поддержкой, В. пошла по второму пути. Мы нашли помещение на торгах, выиграли аукцион. С момента покупки и старта ремонта до сданного в аренду помещения прошло 6 месяцев. Следующим шагом мы выставили помещение на продажу.
Через 3 месяца экспонирования В. зафиксировала прибыль в размере 3 513 300 рублей при первоначальных вложениях 7 261 500 рублей (в эту сумму входит покупка помещения, затраты на строительно-монтажные работы и коммуналку). В результате, прибыльность проекта составила 48,38% всего за 9 месяцев.
После этой сделки В. полностью сфокусировалась на коммерческой недвижимости и сейчас имеет в собственности 2 помещения с арендаторами и очень довольна результатом.
Кейс. Как мой клиент перестал бояться инвестировать в коммерческую недвижимость